О толковании статей жилищного кодекса
Новое в блогах
1. Подрывные нормы ЖК РФ
ЖК РФ выше Указов Президента и Постановлений Правительства
Согласно п. 5 ст. 3 ЖК РФ
«в случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон»;
ЖК РФ выше Федеральных законов, нормативных актов РФ или субъектов РФ
В ст. 5 ЖК (ч. 8) ЖК РФ установлено, что
«в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса»;
Законы не применяются, если они противоречат ЖК РФ
В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено:
«впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону».
Все эти положения не согласуется с вытекающим из Конституции Российской Федерации принципом определенности, ясности правового регулирования, недвусмысленности правовых норм и их согласованности в системе действующего правового регулирования [1]
В этом случае может иметь место противоречивая правоприменительная практика, что ослабляет гарантии государственной защиты прав, свобод и законных интересов граждан. [3]
[1] См. постановления Конституционного Суда РФ от 20 июля 2011 г. N 20-П, от 13 июля 2010 г. № 15-П.
2. Нормы ЖК РФ, которые суды, как правило, обходят
Недопустимость принятия искового заявления о взыскании задолженности до заключения договора
Согласно ч.3 ст. 137 ЖК РФ:
“В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов”.
Согласно п.16 ст. 12 ЖК РФ
«установление СТРУКТУРА платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ПОРЯДКА расчёта и ВНЕСЕНИЯ такой платы» отнесено к полномочиям органов государственной власти Российской федерации”
Но законодательный орган государственной власти РФ установил порядок внесения платы непосредственно на счет управляющей организации
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив … и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации … (ч.7 ст. 155 ЖК РФ)
Закон (ст.162 ЖК РФ) устанавливает требования к договору по управлению многоквартирным домом. Однако Договор №1 с Ответчиком не соответствует этим требованиям – в нем нет ни указания на количество и качество услуг, а также порядка ценообразования, тогда как ч.1 ст. 162 ЖК РФ требует, чтобы в договоре управления были указаны существенные условия
Согласно ст.422 ГК РФ
«Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения»,
В результате незаконных действий Ответчик получил некоторые права на использование и распоряжение общим имуществом дома, в доле соответствующей площади моей квартиры. Тем самым, совершена сделка, связанная с ограничением распоряжения имуществом, но такая сделка должна быть признана ничтожной в силу ч.1 ст. 174.1 ГК РФ.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (ч.2 ст. 170 ГК РФ).
Н е платить госпошлину за обращение
Поскольку согласно ч.2 ст. 5 ЖК РФ в правовую базу жилищного законодательства, помимо ЖК РФ, входят «другие федеральные законы». а рассматриваемое дело касается оказания жилищных и коммунальных услуг потребителю, то значит – наряду с нормами ЖК РФ, надлежить применять ГК РФ и законодательство о защите прав потребителей, в части не противоречащей ЖК РФ.
Под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ, а также закон «О защите прав потребителей»).
Согласно ч.1 ст.8 закона “О защите прав потребителей” потребители имеют право на получение по их запросу информации о работах и услугах.
Согласно ч. 3 ст. 17 названного закона потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются
Право на достоверную информацию и право на судебную защиту
Статьями 12 и 16 Закона о защите прав потребителей установлено право потребителя получать достоверную информацию об услуге и обязанность судов признавать действия исполнителя услуг незаконными, если они не соответствуют законодательству и ущемляют интересы потребителей.
Недействительность условий договора
Пункт 1 ст. 16 закона «О защите прав потребителей» признает недействительными условия договоров, ущемляющих права потребителей, например, заключенных кем-то от имени потребителя, но без его участия. К таким договорам относятся, например, договора с расчетными центрами и с платежными агентами, если в них предусмотрено оплачивать услуги этих организаций за счет плательщика.
Отсутствие договора означает отсутствие обязанностей
Согласно ст. 37 упомянутого закона:
«Порядок расчетов за выполненную работу/оказанную услугу определяется договором между потребителем и исполнителем»,
Доказательством возникновения обязанностей по оплате услуг может быть только договор, и суд обязан истребовать только тот вид доказательства, который предусмотрен законом, то есть договор (ст. 60, п. 2 ст. 55, п. 2 ст. 67, п. 1 ст. 71 ГПК РФ).
4. Гражданский кодекс РФ
Просрочка кредитора
Понятие обязательств и основание его возникновения раскрыто в ч.1 ст. 307 ГК РФ:
«В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности».
В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ обязанность по заключению договора возложена не на потребителя, а на коммерческую организацию. Со мной договор не заключался, истец не направлял оферту, и не обращался в суд о понуждении меня к заключению договора. Без этого способ управления считается нереализованным. Следовательно, такая организация не имела права на управление общедомовым имуществом, и не может требовать оплату за якобы оказанные мне услуги.
В соответствии с ч. 3 ст. 405 и ч. 1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Но истец не представил доказательств заключения договора со мной, а потому не вправе заявлять требования об оплате мною услуг и работ до заключения указанного договора.
При емка исполнения
В соответствии со ст. 312 ГК РФ, лицо, с которого истребуют денежные средства за якобы оказанные услуги, вправе потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором.
Это значит, что в Уставе и/или в Договоре должен быть указан порядок приемки, указаны формы актов приемки или журналов. Отсутствие соответствующих положений в Уставе и отсутствие Договора указывают на отсутствие права у истца на выставление каких-либо счетов вообще.
П оследствия незаключения договоров
В отсутствии договора в письменной форме права и обязанности получателя услуг вытекают из гл.50 ГК РФ (“Действия в чужом интересе без поручения”). Существо правоотношений в этом случае существенно отличается от правоотношений при наличии договора – в такой ситуации право на получение вознаграждения за оказанные услуги зависит исключительно от доброй воли лица, в интересах которого совершались действия:
– при одобрении действий действует ст. 982 ГК РФ,
– при неодобрении – ст. 983 ГК РФ, – согласно которой действия в чужом интересе не влекут никаких обязанностей заинтересованного лица.
Логично выдержанная формула относительно правоотношений и договора могла бы выглядеть в таком виде:
Отсутствие договора в виде подписанного сторонами документа означает в данном случае наличие правоотношений по оказанию возмездных услуг в порядке действий в чужом интересе без поручения,
Если я не одобряю действий УК, то на основании ст.983 ГК РФ возможен единственный вывод: обязанности по оплате незаказанных услуг не возникло.
Вместе с тем, сам по себе избранный управляющей организацией вариант получения денежных средств в обход порядка, установленного в законе, квалифицируется как злоупотребление правом:
“Не допускаются осуществление гражданских прав … действия в обход закона с противоправной целью … (злоупотребление правом)” (ч.1 ст. 10 ГК РФ).
На случай заключения договоров ставим вопрос о ничтожной и притворной сделках
Пункт 5.2 Договора противоречит законодательству: размер платы принимается в размере, установленном органом местного самоуправления. Между тем орган местного самоуправления никакого отношения к нашим взаимоотношениям не имеет. В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Нарушения требований действующего законодательства при заключении Договора №1 составляют основания для признания его ничтожной сделкой в полном соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ
В результате незаконных действий Истец (или Ответчик) получил некоторые права на использование и распоряжение общим имуществом дома, в доле соответствующей площади моей квартиры. Тем самым, совершена сделка, связанная с ограничением распоряжения имуществом, но такая сделка должна быть признана ничтожной в силу ч.1 ст. 174.1 ГК РФ.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (ч.2 ст. 170 ГК РФ).
Принятие общим собранием тарифа
сметы расходов. Решение по п.5 повестки дня является односторонней сделкой, совершенной под влиянием обмана:
5. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
в части: право подтверждается госрегистрацией
6. Федеральный закон №402-ФЗ “О бухгалтерском учете”
В соответствии с ч.1 ст.9 ФЗ N 402-ФЗ каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом и должен содержать все обязательные реквизиты, установленные ч.2 ст. 9 ФЗ № 402-ФЗ
Согласно ч.2 ст. 1 ФЗ N 402-ФЗ не должны приниматься к бухгалтерскому учету документы, которыми оформляются не имевшие место факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок
Нарушение и не исполнение требований ФЗ № 402 является основанием для привлечения организации к административной ответственности в соответствии со статьей 15.1 КоАП РФ. При этом размер штрафных санкций для организации может составить от 40 000 до 50 000 руб.,
7. Налоговый кодекс в правовом единстве с ЖК РФ и ГК РФ
При отсутствии документального подтверждения соблюдения порядка принятия сметы и приемки исполнения надо вернуть деньги в кассу
Пример из своей судебной практики
Постановлением ФАС СЗО от 02.04.2007 по делу N А56-31339/2006 подтверждено, что платежи и взносы, установленные товариществом собственников жилья (ТСЖ) для собственников помещений в многоквартирном доме и использованные ТСЖ по назначению в соответствии с принятой им сметой, в силу п. 2 ст. 251 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы для исчисления налога на прибыль.
8. Федеральный закон “О противодействии легализации …” (121-Ф З )
Операторы по приему платежей включены в перечень организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, обязанных принимать меры, направленные на противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных путем, и финансированию терроризма.
В соответствии с положениями ст. 7 Закона организации осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, обязаны в целях предотвращения легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма, разрабатывать правила внутреннего контроля и программы его осуществления, назначать должностных лиц, ответственных за соблюдение указанных правил и реализацию указанных программ, а также принимать иные внутренние организационные меры в указанных целях.
Правила внутреннего контроля должны включать порядок документального фиксирования информации, порядок обеспечения конфиденциальности информации, квалификационные требования к подготовке и обучению кадров, а также критерии выявления и признаки необычных сделок с учетом особенностей деятельности организации.
Но в управляющей организации нет Правил внутреннего контроля в организациях, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, В результате бесконтрольности аренда помещений, входящих в состав общего имущества, и аренда поверхностей стен, являющихся общим имуществом, приносит реальные доходы, которые однако не снижают размер платы за содержание общего имущества, что позволяет ставить вопрос о привлечении к административной ответственности по ст. 15.27 КоАП РФ руководителя управляющей организации
9. Федеральный закон “О противодействии коррупции” 273-ФЗ
по определению, содержащемуся в п. «а» и «б» ч.1 ст. 1 Федерального закона № 273-ФЗ «О противодействии коррупции».