Консервация объекта капитального строительства
Утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства
14 октября 2011 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства» (далее – «Правила»).
Правила устанавливают порядок консервации объекта капитального строительства (далее – «Объект») с особенностями, касающимися консервации объектов, находящихся в федеральной государственной собственности.
Отметим, что до принятия Правил нормативно-правовое регулирование отношений по консервации объектов капитального строительства сводилось к двум положениям: об обязанности заказчика (застройщика) произвести консервацию при прекращении или длительном приостановлении работ (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ) и об обязанности заказчика возместить подрядчику расходы, вызванные прекращением работ и консервацией строительства (ст. 752 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).
Также с 20 мая 2011 г. действует Свод правил 48.13330.2011 «Организация строительства.
Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004», который содержит ряд положений о консервации, однако он применяется на добровольной основе (согласно ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Приказу Ростехрегулирования от 1 июня 2010 г. № 2079). Кроме того, есть ряд нормативно-правовых актов, регулирующих порядок консервации отдельных видов объектов.
Правила являются единым нормативным актом, регулирующим консервацию объектов капитального строительства.
Ключевые нововведения Правил:
1) определено содержание консервации: это приведение объекта и строительной площадки в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды;
2) подробно регламентирован порядок действий застройщика (заказчика) и подрядчика после принятия решения о консервации объекта.
Решение о консервации объекта и об источнике средств на оплату расходов, связанных с его консервацией, принимает, по общему правилу, застройщик (заказчик) [1] в случае:
1) прекращения строительства (реконструкции); или
2) необходимости приостановления строительства (реконструкции) на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.
На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать его фактическое состояние, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.
Подготовку технической документации, необходимой для организации и проведения работ по консервации объекта, обеспечивает застройщик (заказчик); кроме того, он обязан в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомить об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора (в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору).
При возобновлении строительства застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в указанные органы уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.
В заключение обращаем внимание на следующее.
Ст. 752 ГК РФ устанавливает обязанность заказчика оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ, в случае консервации объекта по не зависящим от сторон причинам. В некоторых случаях суды на основании данной нормы отказывают подрядчику в иске об оплате выполненных работ при консервации, если не доказано, что работы были прекращены или приостановлены именно по не зависящим от сторон причинам (см., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. по делу № А56-4950/01). Правила устанавливают, что решение об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). В связи с этим сторонам договора строительного подряда целесообразно включать в договор условия, регулирующие порядок оплаты выполненных работ и возмещения расходов, связанных с консервацией, права подрядчика и обязанности заказчика по расчетам в связи с консервацией.
[1] Исключение составляют объекты, находящиеся в федеральной государственной собственности: решение об их консервации принимает Правительство РФ по специальной процедуре, описанной в пп. 14-18 Правил.
Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:
в Москве – к Алексею Коневскому, руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail ;
Консервация объекта капитального строительства
В правилах проведения консервации объекта капитального строительства применен термин «техническая документация на консервацию».
В каком виде ее необходимо разрабатывать, необходимо ли в данном случае понимать техническую документацию на консервацию как проектную документацию на консервацию, которую необходимо разработать в соответствии с Постановлением Правительства № 87? Или состав разделов, подразделов и т.п. документации на консервацию определены другим документом?
Пункт 8 Постановления Правительства от 30.09.2011 №802 «Правила проведения консервации объекта капитального строительства» гласит:
«После принятия решения о консервации объекта застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком)».
Пункт 6 «Правил. » гласит:
«В настоящих Правилах под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта.»
Основной составной частью технической документации на консервацию, кроме исполнительной документации, материалов обследования и других организационно-распорядительных документов, является рабочая и сметная документация на работы по консервации.
Пункт 6.15.4 свода правил СП 48.13330.2011 «Организация строительства» (документ включён в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» гласит:
«При необходимости проектировщик по договору с застройщиком (заказчиком) разрабатывает рабочую документацию и смету консервации объекта, а лицо, осуществляющее строительство, выполняет работы, предусмотренные этими рабочей документации* и сметами»
В зависимости от особенностей конкретного объекта рабочая и сметная документация может разрабатываться на следующий состав работ, предусмотренный пунктом 9 вышеуказанных «Правил. »:
«а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки»
Кроме того, статьёй 35 Федерального закона №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено:
«Строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт здания или сооружения, консервация объекта, строительство которого не завершено, должны осуществляться таким образом, чтобы негативное воздействие на окружающую среду было минимальным и не возникала угроза для жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, жизни и здоровья животных и растений».
Одновременно прошу принять во внимание, что в соответствии с действующим законодательством, техническая документация на консервацию опасного производственного объекта («проект консервации») должна проходить экспертизу промышленной безопасности.
Консервация строительных объектов: единые правила
Этот материал был опубликован в электронном еженедельнике «Правовед». Оформив подписку, Вы сможете получать свежие выпуски по электронной почте в день выхода.
Присоединяйтесь!
»ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»
Постановление Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. N 802. Официально опубликовано в »Российской газете» 7 октября 2011 года, вступает в силу с 14 октября 2011 года.
В соответствии с частью 9 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен единый порядок консервации объекта капитального строительства, а также особенности принятия решения о консервации объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации.
Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.
В случаях принятия решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает приведение объекта и территории, используемой для его возведения, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.
Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик).
В решении о консервации объекта должны быть определены:
а) перечень работ по консервации объекта;
б) лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
в) сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, а также сроки проведения работ по его консервации;
г) размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта, и утвержденного застройщиком (заказчиком).
Под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта.
На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом:
а) выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;
б) составляются ведомости, в которых указываются сведения:
о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;
о наличии сметной документации;
о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.
После принятия решения о консервации объекта застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком).
В состав работ по консервации объекта входят в том числе:
а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.
Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору.
Решение о возобновлении строительства (реконструкции) законсервированного объекта (за исключением объекта государственной собственности), а также об источнике средств на оплату расходов, связанных с приведением объекта в состояние, при котором возможно продолжение строительства (реконструкции), принимает застройщик (заказчик).
В случае возобновления строительства (реконструкции) на ранее законсервированном объекте застройщик (заказчик) осуществляет:
а) техническое обследование объекта, по результатам которого определяются необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта;
б) внесение (при необходимости) изменений в ранее подготовленную проектную документацию с последующим проведением государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений, если законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение такой экспертизы, либо подготовку новой проектной документации.
Застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, а также в орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору, уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.
Консервация объекта капитального строительства
Сообщение об ошибке
Из-за создавшегося у заказчика экономического положения он настаивает, чтобы наша строительная организация, которая является генподрядной, произвела консервацию сооружаемого объекта. За счет каких (чьих) средств должны осуществляться все эти работы? У заказчика-застройщика трудности с платежеспособностью – это мы понимаем и сочувствуем, но мы-то здесь при чем? Пересмотрели много разных документов, но нигде ничего не нашли, чтобы можно было твердо и ясно отказать заказчику в производстве столь дорогостоящих работ по консервации.
Являясь генподрядчиком, мы ведь отвечаем за все объемы работ, в том числе и те, которые выполняют субподрядные организации, а если учесть, что готовность объекта чуть-чуть не дотягивает до 50%, то получается, что предстоящие расходы по консервации выливаются в значительные объемы. Такими средствами наша организация просто не обладает, при этом заказчик предлагает нам оформить кредит. Такое предложение, по нашему мнению, противоречит здравому смыслу.
Неужели нет таких документов, которые бы помогли нам? Кое-что у нас есть, но эти документы свойственны правилам ведения строительства и взаиморасчетов между заказчиком и подрядчиком в ценах 1984 г. Должно быть что-то, чем следует руководствоваться в настоящее время в случае применения сметной базы 2001 г. Укажите на такой документ, а мы вам заранее говорим спасибо.
Порядок консервации объекта капитального строительства, а также особенности принятия решения о консервации объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации установлен «Правилами проведения консервации объекта капитального строительства» (далее – Правила), утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. № 802.
Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик).
В п. 7 указанных Правил отмечено: «На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования».
Кроме того, следует особо отметить, что застройщик определяет объем и содержание технической документации, а также он обязан обеспечить подготовку технической документации на проведение работ по консервации объекта (стройки).
Правилами определено, что под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта (стройки).
Правилами установлены жесткие сроки оповещения подрядчика о принятом решении заказчиком, о консервации объекта и эти сроки установлены – 10 календарных дней. Одновременно с этим заказчик уведомляет об этом орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору.
Застройщик (заказчик), приняв решение о возобновлении строительства (реконструкции) законсервированного объекта, определяет источник средств на оплату расходов, связанных с приведением объекта в состояние, при котором возможно продолжение строительства (реконструкции).
До начала работ по расконсервации объекта застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, а также в орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору, уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.
В Правилах содержится специальный раздел, в котором приведены некоторые особенности принятия решения о консервации объекта государственной собственности. А вот решение о консервации объекта государственной собственности принимается в форме акта правительства РФ.
При этом финансовое обеспечение расходов, связанных с консервацией объекта государственной собственности, или расходов, связанных с приведением ранее законсервированного объекта государственной собственности в состояние, при котором возможно продолжение его строительства (реконструкции), осуществляется за счет средств федерального бюджета.
Судя по всему, вашей организации нецелесообразно оформлять кредит в банке, даже если вы являетесь генеральным подрядчиком, который действительно несет ответственность за все выполняемые работы по строительству (реконструкции или ремонту) объекта или сооружения.
Все выполняемые работы подлежат оплате, которую производит заказчик.
Важные документы Правительства РФ по вопросам строительства и экспертизы
Проведение ремонтно-профилактических работ требует не только определенных финансовых вложений, но и оформления соответствующей проектно-сметной документации. Заметим, что последняя всегда находится под бдительным надзором всех проверяющих органов.
Перечень проектной документации многоразового использования
Постановлением N 791 на Минрегион возложена обязанность формирования и ведения реестра, в который должна включаться информация о проектной документации в отношении жилых и административных зданий, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (объектов культуры, образования, здравоохранения, спортивных зданий и сооружений и т.п.), при подготовке которой были применены современные экономичные ресурсо- и энергосберегающие, архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и организационные решения и которая рекомендуется для массового повторного применения при создании объектов капитального строительства за счет или с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов. Такой реестр будет размещаться на официальном сайте Минрегиона в сети Интернет. Как следствие, возникнет обязанность использования такой проектной документации либо необходимость представить обоснование невозможности или нецелесообразности ее применения для строительства аналогичного объекта.
Правила консервации и расконсервации объектов
Примечание. Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более шести месяцев с перспективой его возобновления в будущем.
Обратите внимание! Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора (если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору).
Под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией, включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта.
На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ, а также составляются ведомости, в которых указываются сведения:
— о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте (в том числе неиспользованных и подлежащих хранению);
— о наличии сметной документации;
— о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.
В случае возобновления строительства (реконструкции) на ранее законсервированном объекте застройщик (заказчик) осуществляет:
— техническое обследование объекта (строительная экспертиза), по результатам которого определяются необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта;
— внесение (при необходимости) изменений в ранее подготовленную проектную документацию с последующим проведением государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений (если законодательством предусмотрено проведение такой экспертизы) либо подготовку новой проектной документации.
Застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта направить в орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, а также в орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору, уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта (п. 13 Правил).
К сведению. Решения о консервации и о возобновлении строительства (реконструкции) ранее законсервированного объекта государственной собственности принимаются в форме акта Правительства РФ. Финансовое обеспечение расходов, связанных с консервацией такого объекта или с приведением ранее законсервированного объекта государственной собственности в состояние, при котором возможно продолжение его строительства (реконструкции), осуществляется за счет средств федерального бюджета.
Зачем бухгалтеру нужно знать порядок консервации и расконсервации?
Подпункт 9 п. 1 ст. 265 НК РФ позволяет включить во внереализационные расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, затраты, связанные с консервацией и расконсервацией производственных мощностей и объектов, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов. Минфин в Письмах от 15.09.2010 N 03-03-06/1/590 и от 18.03.2009 N 03-03-06/1/164 отмечал: расходы, связанные с консервацией объекта основных средств, направлены на сохранение и содержание в должном состоянии имущества, которое в дальнейшем принесет доход, и поэтому такие расходы, включая затраты по текущему содержанию, ремонту, охране объектов, необходимые для содержания простаивающих и законсервированных основных средств, признаются экономически обоснованными для целей налогообложения прибыли организаций на основании пп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ. Названная норма применяется и в отношении объектов, строительство или реконструкция которых не завершены, то есть позволяет застройщикам сэкономить на налоге на прибыль, признав в налоговом учете расходы на консервацию.
К сведению. В случае приостановления работ участники строительного процесса оформляют акт о приостановлении строительства по форме КС-17 (Письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/805).
Обратите внимание! Правила позволяют признать в составе налоговых расходов затраты на проведение инвентаризации, подготовку проектно-сметной документации, выполнение работ, обеспечивающих прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.
Конкретные виды работ определят технические специалисты, поэтому налоговым инспекторам будет сложно обосновать их «избыточность» (для этого необходимо проведение экспертизы, но налоговые органы нечасто прибегают к такому способу добывания доказательств). Заметим, по общему правилу изначально предполагается, что все произведенные организацией расходы являются обоснованными. Доказать обратное должен налоговый орган (Определения КС РФ от 16.12.2008 N 1072-О-О, от 04.06.2007 N 320-О-П, от 04.06.2007 N 366-О-П).