Консервация объекта строительства это
Консервация строительства
Консервация объекта незавершенного строительства – это прекращение (обычно временное) производственных работ на объекте с соответствующим документальным оформлением и организационными мероприятиями по сохранению уже возведенной части здания. Такую меру принимают застройщики/заказчики, когда дальнейшее ведение работ по каким-то причинам невозможно (отсутствие финансирования и др.).
Решение о консервации фиксируется документально, оформляется приказ или распоряжение, в котором отражаются:
Порядок консервации объектов капитального строительства
Процесс оформления консервации и связанные с ней мероприятия реализуется двумя сторонами – заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. К этим лицам относятся и субподрядчики, инвесторы и другие участники строительства.
План действий для заказчика
Если заказчик (застройщик) по каким-то причинам приостанавливает возведение объекта, он обязан незамедлительно поставить в известность подрядчика (организацию строителя), местную администрацию, органы управления, выдавшие разрешение на строительство.
Статья 752 Гражданского кодекса РФ обязует заказчика, инициирующего консервацию незавершенного строительства, оплатить подрядчику:
Стоит отметить: процесс консервации не является основанием для прекращения договорных отношений сторон.
Далее застройщик обязан организовать консервационные мероприятия, которые помогут сохранить незавершенный объект для дальнейшего возведения и использования.
Что должен делать подрядчик
В реальной практике консервацию объекта капитального строительства проводит подрядчик за счет средств застройщика. Поскольку данный вид работ не предусмотрен в договоре подряда и не заложен в смету, его расчет производится отдельно. Обычно его осуществляет строительная компания, после чего согласовывает сметы с заказчиком. Что закладывают в документацию:
В договоре строительного подряда прописывают порядок действий и полномочия сторон при ведении остановки строительно-монтажных работ для предотвращения спорных ситуаций.
Инвентаризация
К основным мероприятиям по консервации незавершенного объекта строительства относится инвентаризация. Она проводится согласно пунктам 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для проведения процесса назначается инвентаризационная комиссия, в которую входят представители всех участвующих в строительстве и договорных отношениях стороны.
Комиссия составляет опись, в которой отражаются:
Составление документов основывается на работе с рабочими схемами и материалами:
Сводку выполненных работ осуществляют на основании всех имеющихся документов, которые составлялись и велись при строительстве. Оформление бумаг осуществляется в унифицированной форме Госкомстата России от 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).
Задача инвентаризации – фиксация фактического состояния объекта с учетом всех его составляющий. Мероприятия также могут выявить отклонения от ведомого учета.
Оформленный и заверенный пакет документов передается заказчику для хранения и обеспечения сохранности объекта незаконченного строительства.
Сопровождающие документы
Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:
На основании акта составляется смета предстоящих работ.
По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.
Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома
Выше приведено описание процесса консервации больших объектов строительства – жилых многоквартирных домов, промышленных и административных объектов. А как быть, если решено приостановить возведение коттеджа?
В данном случае дела обстоят значительно проще: при заключении договора с фирмой-подрядчиком всё-таки придется произвести расчет за предоставленные услуги на момент консервации.
А вообще под консервацией частного строительства предполагается сохранение конструкций от разрушения до возобновления работ. В основном она осуществляется на период зимнего или дождливого сезона. В это время главные враги материалов – влага и отрицательные температуры. От них и нужно защитить недостроенный дом.
Защита фундамента
Столбчатый и свайный фундаменты защищать смысла нет – их тело практически полностью находится в грунте, где их целостность и гидроизоляцию обеспечивают специальные материалы (рубероидные рулонные или обмазочные).
В защите нуждается ленточный фундамент:
Главное условие – перед консервацией бетон должен набрать марочную прочность, то есть мероприятия можно проводить только после 28 дней с момента заливки.
Подвал
Если перед зимой был сделан подвал, но не перекрыт, следует сделать настил из досок, которые нужно накрыть плёнкой. Это защитит внутреннее пространство от проникновения снега и последующего образования стоячей воды.
Пол следует засыпать щебнем или сделать цементно-песчаную стяжку, чтобы избежать поднятия грунтовых вод весной.
Незасыпанный котлован по периметру стен следует засыпать до зимы, чтобы вода в нем не скапливалась и не давила на стены подвала при застывании. Отверстия для коммуникаций или уже проложенные трубы следует закрыть листами фанеры или металла и прижать их.
Если перекрытие установлено, его изолируют рубероидом или пленкой, материал прижимают по периметру досками. Так же следует поступить с лестничными проемами.
Консервация дома с поставленными стенами
Кирпичные и каменные дома лучше перезимуют, если проемы уже заполнены оконными и дверными блоками, а кровля покрыта. Если крыша не закончена, следует завершить строительство установкой перекрытия поверх стенового материала, чтобы вода не проникала внутрь кирпичей и бетона.
Деревянным домам перед зимовкой устанавливать окна и двери не рекомендуется – проемы следует закрыть досками или фанерой, которые обеспечат нормальную циркуляцию воздуха. Это необходимо по технологии – брус и бревно должны перезимовать один сезон, это часть естественной сушки древесины.
Если на стропила еще не смонтирован весь «пирог», достаточно сделать обрешетку и натянуть толстую полиэтиленовую пленку в несколько слоев, чтобы во внутренний объем не попадала вода.
Судебные споры в отношении заморозки объектов строительства
К сожалению, многие строительные и инвестиционные компании в настоящее время не могут реализовывать программы строительства и вынуждены консервировать объекты. Но понятно, что подобная консервация вызывает традиционные споры между заказчиками, генподрядчиками, проверяющими инстанциями.
Порядок консервации объекта строительства
Консервация объекта строительства предполагает приостановление строительных и иных работ и осуществление после этого ряда мероприятий, направленных на предотвращение порчи, разрушения, иного ухудшения технических характеристик оборудования, механизмов, коммуникаций, на сохранность объекта строительства в целом.
Решение о консервации принимается заказчиком либо инвестором. В случае строительства объекта за счет бюджетных средств подобное решение принимается в установленном законом порядке государственными органами либо органами местного самоуправления. При приостановлении работ более чем на шесть месяцев на объектах капитального строительства заказчик должен обеспечить консервацию объекта (п. 4 ст. 52 ГрК РФ).
Не всякое приостановление работ по договору строительного подряда означает консервацию объекта строительства. Так, приостановление работ вследствие, например, неблагоприятных погодных условий, временного отсутствия рабочей силы, материалов, оборудования, как правило, не влечет консервации строительства.
Порядок консервации объекта следующий:
1. Принятие решения о консервации объекта. Решение о консервации принимается заказчиком либо инвестором.
В решении о консервации объекта должны быть определены:
2. На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования:
3. Готовится документация.
4. Проводятся работы по консервации объекта.
5. Проводится уведомление уполномоченных лиц.
Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 N 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства»).
Невыполнение работ по консервации
В Постановлении Верховного Суда РФ от 24.04.2014 N 33-АД14-1 суд признал правомерным привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий. По мнению суда виновность лица в совершении административного правонарушения при консервации объекта подтверждена.
В суде были установлены следующие нарушения при консервации недостроенного кафе. Недостроенный двухэтажный объем вплотную примыкает к строящемуся жилому дому, в подвале не завершенного строительством здания пристройки стоит вода; кирпичная кладка наружных и внутренних стен на отдельных участках покрыта плесенью, порослями мха, местами разрушение кирпича и кирпичной кладки; горизонтальная и вертикальная гидроизоляции несущих конструкций здания, фундаментов и цокольной части здания не обнаружена; ранее выполненная конструкция кровли течет, соответственно разрушаются железобетонные плиты покрытия и перекрытия; не выполнялись работы по консервации объекта капитального строительства и работы по комплексному обеспечению безопасности здания, его обследованию и мониторингу.
Общество было признано виновным и привлечено к штрафным санкциям в размере 30 000 рублей. Но санкции могли быть и более жесткими. Подобное нарушение влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
Отсутствие документации о консервации объекта
Без разрешительной документации провести консервацию объекта нельзя. Это подтверждено, в частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.12.2012 N Ф03-6136/2012 по делу А59-958/2012.
Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802 утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства, в силу пункта 4 которых решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). В решении о консервации объекта должны быть определены
сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, а также сроки проведения работ по его консервации. Под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта (пункт 6 Правил).
Поскольку решение о консервации в установленном порядке обществом не принималось, техническая документация на консервацию объекта не разрабатывалась и в адрес уполномоченного органа не направлялась, то суды правомерно отклонили довод общества о том, что консервация объекта подтверждена документально.
Кроме того, представленный обществом акт о консервации объекта капитального строительства от 27.11.2007, не соответствует установленным Правилами требованиям. Более того, в нарушение Правил указанный акт составлен предпринимателем Колобовым В.К. в одностороннем порядке.
Среди негативных последствий можно назвать проблемы, связанные с вводом в эксплуатацию законченного строительством объекта, поскольку неправильная консервация может влиять на безопасность всех конструкций в целом.
Задолженность заказчика по работам по консервации объекта
Работы по консервации объекта строительства могут быть достаточно дорогостоящими, обычно они составляют отдельную смету. Консервация объекта не влияет на факт оплаты заказчиком генподрядных работ.
В Определении Верховного Суда РФ от 08.06.2015 N 307-ЭС15-3062 по делу А56-41775/2012 суд подтвердил, что заказчик должен оплатить подрядные работы. Судом было выявлено невыполнение заказчиком мероприятий по консервации объекта капитального строительства, отсутствие со стороны заказчика в ходе проведения работ претензий по качеству работ и его согласие на выполнение подрядчиком дополнительных работ.
Суд, установив факт исполнения генподрядчиком своих обязательств по контракту, невыполнение заказчиком мероприятий по консервации объекта капитального строительства, пришел к выводу о наличии у заказчика задолженности по оплате. Таким образом, вне зависимости от того, ведутся или нет строительные работы на объекте или же он законсервирован, компания-должник обязана оплатить выполненные уже подрядные работы.
Консервация объекта по требованию прокуратуры
Прокуратура и дольщики также могут обязать строительную компанию провести консервацию объекта. Так, в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 17.07.2014 по делу № 33-9524/2014 исковые требования об обязании осуществить консервацию объекта капитального строительства были удовлетворены. Прокурор Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ООО «Мария» об обязании осуществить консервацию объекта капитального строительства.
В ходе проверки установлено, что строительные работы на объекте не осуществляются более 6 месяцев — с 2013 года. ООО «Мария» не предприняло меры к консервации объекта и строительной площадки, а именно: приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды, что, по мнению истца, создает угрозу безопасности жизни и здоровья граждан и может причинить вред окружающей среде. На основании изложенного прокурор просил суд обязать ООО «Мария» осуществить консервацию объекта и строительной площадки 15-этажного 59-квартирного жилого дома.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями части 4 статьи 52 Градостроительного Кодекса РФ, пунктом 5.16 СНиП РФ «Организация строительства» СНиП 12-01-2004 от 19.04.2004 г. N 70, пунктом 6.15.1 «СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 781), пунктом 11 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 года N 802, и исходил из того, что ответчиком работы по строительству многоквартирного жилого дома не ведутся более 6 месяцев, что в силу части 4 статьи 52 Градостроительного Кодекса РФ является основанием для консервации объекта капитального строительства. В силу прямого указания закона обязанность по консервации объекта капитального строительства лежит на застройщике, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что в целях обеспечения устойчивости и сохранности основных конструкций многоквартирного жилого дома, соблюдения безопасности жизни и здоровья неопределенного круга лиц на ООО «Мария» необходимо возложить обязанность по консервации объекта капитального строительства.
Несмотря на то, что в законодательстве определены и порядок консервации объекта строительства и особенности «заморозки», существуют различные судебные споры и в отношении наложения штрафных санкций, и в отношении добровольной и принудительной консервации объектов строительства, а также в отношении расчетов. Это нужно учитывать всем сторонам: заказчику, генподрядчику и дольщикам. Чтобы быстро сделать подборку судебных актов по конкретной теме, в том числе и по консервации объектов строительства, стоит попробовать Caselook. Сервис позволяет за минуты среди 60 млн документов найти именно те, которые помогут сформировать и успешно отстоять вашу позицию в суде. Для оперативного мониторинга судебных дел удобно использовать сервис Casebook, который позволяет, например, подписаться на судебные события по конкретной категории спора и многим другим параметрам, а также проверять контрагентов.
Консервация объекта незавершенного строительства
Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной тому может послужить нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.
Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:
· разработана документация, необходимая для консервации объекта;
· проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.
Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией.
На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Инвентаризационная комиссия должна проверить:
· в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;
· нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.
Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:
· неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
· в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
· в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.
После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.
Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй заказчику (застройщику). В акте указывают:
· наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
· дата начало строительства;
· договорную (сметную) стоимость работ;
· сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
· расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
· затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.
Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.
На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.
В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемому к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».
План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
По мнению авторов настоящей книги, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета и использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы».
Заказчик не только несет расходы по консервации объекта, но и оплачивает содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и тому подобное), эти расходы также следует отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
В мае предыдущего года ООО «А» (заказчик) заключило с ООО «Б» (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО «А» заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС 1 800 рублей).
Согласно дополнительному соглашению ООО «Б» проводит работы по консервации незавершенного строительства офисного помещения. Затраты подрядчика на эти работы составили 151 040 рублей (в том числе НДС 23 040 рублей). Кроме того, ООО «А» уплатило подрядчику 100 000 рублей за нарушение условий договора подряда. На содержание законсервированного объекта ООО «А» ежемесячно тратит 60 000 рублей (заработная плата сторожей с учетом ЕСН).
Заказчик отражает затраты на консервацию объекта следующими записями:
Как оформить и отразить в учете консервацию объекта незавершенного строительства
Строительство объекта может быть приостановлено в результате прекращения финансирования, стихийных бедствий или по другим причинам. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик (или по его поручению технический заказчик ) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства (ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Консервацию объекта строительства проводите в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.
Решение о консервации
Решение о консервации недостроенного объекта принимает застройщик. Оно оформляется приказом (распоряжением) руководителя организации в произвольной форме. В данном документе укажите:
Такой порядок предусмотрен пунктом 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.
Внимание: если застройщик при приостановлении работ на срок более чем шесть месяцев не законсервирует объект строительства, управление государственного строительного надзора может оштрафовать его.
Размер штрафа составляет от 100 000 до 300 000 руб.
Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 20 000 до 30 000 руб.
Об этом говорится в части 1 статьи 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2010 г. № КА-А40/4207-10).
Передача законсервированных объектов
О принятом решении о консервации в течение 10 календарных дней уведомьте подрядчика (если работы производятся подрядным способом) и орган, выдавший разрешение на строительство. Если строительство объекта подлежит государственному строительному надзору, то уведомьте также орган государственного строительного надзора.
Эти требования содержит пункт 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.
Далее застройщик (или по его поручению технический заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию незавершенного строительства (п. 7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802, п. 26 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности). Порядок ее проведения установлен пунктами 3.32–3.35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49. По незавершенному капитальному строительству в описях указываются наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п. Инвентаризация проводится посредством проведения контрольных обмеров. При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также с данными учета застройщика (технического заказчика) и подрядчика.
Зачем нужна консервация
Консервация объекта необходима для того, чтобы предотвратить порчу, разрушение, ухудшение технических характеристик оборудования, коммуникаций и самого объекта строительства в целом.
Кроме того, консервация объекта необходима для обеспечения безопасности населения и окружающей среды. То есть строительная площадка и объект строительства должны быть в таком состоянии, в котором обеспечена прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов. Об этом сказано в пункте 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.
Состав работ по консервации
В связи с этим проводятся, в частности, следующие работы:
Об этом сказано в пункте 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.
Смета на консервацию
Чтобы оценить объем и стоимость этих работ, составляется смета. Для разработки сметы на консервацию и охрану строительного объекта привлекается проектная организация. По этой смете подрядчик выполняет строительно-монтажные работы на основании дополнительного соглашения к договору подряда (ст. 452, 740 ГК РФ, п. 16.5 Методических рекомендаций, утвержденных протоколом от 5 октября 1999 г. № 12).
Расходы подрядчика на консервацию строительства в смете не предусмотрены (п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Поэтому, прежде чем приступить к консервации, стороны дополнительным соглашением должны решить вопрос об участии подрядчика в консервации и о цене выполняемых им работ, связанных с консервацией (ст. 752 ГК РФ).
Застройщик определяет источник финансирования расходов по консервации и обеспечивает этими средствами технического заказчика (если он поручает законсервировать объект техническому заказчику).
Застройщик (технический заказчик) и подрядчик подписывают:
Такой порядок подтверждает письмо Госстроя СССР от 18 августа 1986 г. № 61-Д.
Оплата выполненных до консервации работ
Все выполненные до момента консервации работы и расходы, связанные с консервацией, застройщик (заказчик) оплачивает подрядчику (ст. 752 ГК РФ). Сторонами договора оформляются первичные учетные документы, применяемые в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 , справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.).
Документальное оформление
Передачу законсервированного объекта застройщику (техническому заказчику) также нужно подтвердить документально. Специальных форм документов, которыми оформляется передача незавершенного объекта строительства, нет. Можно использовать унифицированную форму, которой оформляется законченный строительством объект ( форма № КС-11 ). На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.
Порядок бухучета затрат на консервацию объекта незавершенного строительства у застройщика , у инвестора и у подрядчика различается.
Бухучет у застройщика
Затраты по консервации объекта незавершенного строительства застройщик накапливает по дебету счета 08. При этом указанные затраты стоимость объекта строительства не увеличивают и учитываются отдельно от затрат на строительство объекта (п. 6 ПБУ 2/2008, п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).
Поэтому застройщик должен организовать аналитический учет расходов по консервации объектов незавершенного строительства. Например, можно использовать субсчет «Расходы на консервацию». Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества к счету 08-3 также откройте отдельный субсчет – «Объекты незавершенного строительства на консервации».
Если застройщик консервирует собственный объект строительства, то он оставляет его на своем балансе, если объект строился за счет стороннего инвестора, то застройщик, прекращающий свои функции, передает объект на баланс инвестору.
Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства? Строительство объекта и расходы по консервации финансируются привлеченным инвестором. Объект остается на балансе застройщика до возобновления финансирования строительства.
В таком случае у застройщика не происходит выбытия активов, которое приводило бы к уменьшению экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99). Соответственно, при получении от инвестора денежных средств в счет возмещения расходов, связанных с консервацией объекта незавершенного строительства, в учете у застройщика доход не образуется (п. 2 ПБУ 9/99).
Перевод на консервацию объекта незавершенного строительства отразите проводкой:
Дебет 08-3 субсчет «Объекты незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– переведен на консервацию объект незавершенного строительства.
Расходы по консервации отразите следующими проводками:
Дебет 08-3 «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтены расходы по консервации объекта, выполненные подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства.
После того как работы по консервации объекта незавершенного строительства будут закончены, расходы по его консервации списываются за счет средств, полученных от инвестора. В бухучете застройщика эти операции отражаются следующими проводками:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– переданы инвестору расходы по консервации объекта незавершенного строительства;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передана инвестору сумма НДС по расходам, связанным с консервацией.
Если застройщик выполняет функции инвестора, то в его учете вместо последних двух проводок нужно сделать проводку:
Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– отражены в составе прочих расходов затраты на консервацию.
Пример отражения в бухучете застройщика расходов, связанных с консервацией объекта незавершенного строительства, а также расходов на содержание законсервированного объекта. Функции застройщика выполняет инвестор
В прошлом году ЗАО «Альфа» (застройщик) заключило договор на строительство объекта подрядным способом. В текущем году строительство прекращено из-за отсутствия финансирования. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.
За разработку сметы по консервации объекта «Альфа» заплатила проектной организации 11 800 руб. (в т. ч. НДС – 1800 руб.). Также «Альфой» было заключено дополнительное соглашение с подрядчиком на проведение работ по консервации на сумму 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Ежемесячные расходы «Альфы» на содержание законсервированного объекта составляют 50 000 руб. (зарплата сторожей с учетом страховых взносов).
Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл к счету 08-3 отдельные субсчета:
Для организации расчетов были открыты субсчета к счету 60:
В текущем году бухгалтер сделал в учете следующие записи:
Дебет 08-3 субсчет «Объект незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
– 1 852 000 руб. – переведено на консервацию недостроенное здание офиса;
Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 10 000 руб. (11 800 руб. – 1800 руб.) – отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания офиса;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 1800 руб. – учтен НДС с суммы затрат на подготовку сметной документации;
Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.) – отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 18 000 руб. – учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией» Кредит 51
– 129 800 руб. (11 800 руб. + 118 000 руб.) – оплачены счета проектной организации и подрядчика.
Общая сумма расходов на консервацию составила 110 000 руб. (100 000 руб. + 10 000 руб.).
Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– 110 000 руб. – списаны на прочие расходы затраты на консервацию.
Кроме того, ежемесячно «Альфа» учитывает расходы, связанные с содержанием законсервированного объекта:
Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 70 (69)
– 50 000 руб. – начислена зарплата сторожам, охраняющим законсервированный объект, а также взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с нее;
Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– 50 000 руб. – списаны на прочие расходы затраты, связанные с содержанием законсервированного объекта.
Бухучет у инвестора
Если строительство объекта финансируется привлеченным инвестором, он возмещает застройщику расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства (ст. 10 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Ситуация: как инвестору отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства?
Указанные затраты, в том числе расходы на содержание законсервированного имущества, в стоимость строительства не включайте (п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01). Такие издержки формируют прочие расходы инвестора (п. 11 ПБУ 10/99). Отражайте их на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Такой порядок следует из пункта 11 ПБУ 10/99, Инструкции к плану счетов и письма Минфина России от 13 января 2003 г. № 16-00-14/7.
В бухучете сделайте проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 50 (51. )
– перечислены застройщику средства в счет компенсации расходов на консервацию объекта незавершенного строительства, а также расходов на содержание законсервированного объекта;
Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– расходы на консервацию объекта незавершенного строительства, а также расходы на содержание законсервированного объекта учтены в составе прочих расходов по мере получения отчетов от застройщика.
Бухучет у подрядчика
Стоимость работ по консервации объекта, выполненных согласно дополнительному соглашению с заказчиком, в учете подрядчика отражается как выручка от реализации (п. 5 ПБУ 9/99). Расходы подрядчика, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99, п. 10 ПБУ 2/2008). При этом учет таких затрат нужно вести отдельно от остальных расходов (п. 6 ПБУ 2/2008). Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены, и учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).
Пример отражения в бухучете подрядчика затрат на консервацию объекта незавершенного строительства
В прошлом году ЗАО «Альфа» (заказчик) заключило с ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (подрядчик) договор на строительство офиса сроком на два года. В текущем году строительство прекращено из-за нехватки средств на покрытие расходов. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.
С «Мастером» было заключено дополнительное соглашение на проведение работ по консервации. Стоимость дополнительных работ по договору составляет 177 000 руб. (в т. ч. НДС – 27 000 руб.). Затраты «Мастера» по этим работам составили 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 4500 руб.), из них:
После окончания работ по консервации объекта договор подряда был расторгнут. При этом «Мастер» получил от «Альфы» компенсацию за досрочное прекращение договора в сумме 59 000 руб.
В текущем году бухгалтер «Мастера» сделал в учете следующие записи:
Дебет 10 Кредит 60
– 25 000 руб. – приобретены материалы для консервации объекта;
Дебет 19 Кредит 60
– 4500 руб. – учтен НДС с суммы материалов;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 4500 руб. – принят к вычету предъявленный НДС по материалам;
Дебет 20 Кредит 10
– 25 000 руб. – списаны материалы на выполнение работ по договору;
Дебет 60 Кредит 51
– 29 500 руб. – оплачены материалы;
Дебет 20 Кредит 70 (69)
– 88 500 руб. – начислена зарплата (с отчислениями);
Дебет 62 Кредит 90-1
– 177 000 руб. – отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 27 000 руб. (177 000 руб. × 18/118) – начислен НДС;
Дебет 90-2 Кредит 20
– 113 500 руб. (25 000 руб. + 88 500 руб.) – списана фактическая себестоимость выполненных работ;
Дебет 51 Кредит 62
– 177 000 руб. – получены денежные средства за выполненные работы;
Дебет 76 Кредит 91-1
– 59 000 руб. – учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;
Дебет 51 Кредит 76
– 59 000 руб. – получена от заказчика компенсация.
Порядок расчета налогов при консервации объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.
ОСНО: налог на прибыль
У подрядчика доходы, полученные от выполнения работ по консервации объекта, учитываются в составе выручки от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку подрядчик вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с выполнением работ (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). В налоговом учете расходы по договору строительного подряда отражаются так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ. Подробнее об этом см.:
Суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) учитывайте в составе внереализационных доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ). Доходы в целях расчета налога на прибыль учитывайте на дату признания должником при методе начисления или в момент получения оплаты при кассовом методе (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273 НК РФ).
При этом полученная сумма компенсации убытков в виде упущенной материальной выгоды НДС не облагается (письмо Минфина России от 10 октября 2007 г. № 03-07-11/475).
У инвестора затраты, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, равно как и расходы на содержание указанных объектов, при расчете налога на прибыль учитываются в составе внереализационных расходов (подп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ, письма Минфина России от 22 июня 2011 г. № 03-03-06/1/370 и от 18 марта 2009 г. № 03-03-06/1/164).
При методе начисления налоговую базу уменьшите в том отчетном (налоговом) периоде, к которому относятся указанные затраты (п. 1 ст. 272 НК РФ). А именно:
При кассовом методе помимо перечисленных требований необходимо, чтобы расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, были оплачены (п. 1 ст. 252, п. 3 ст. 273 НК РФ).
ОСНО: НДС
При переводе объекта незавершенного строительства на консервацию «входной» НДС со стоимости затрат по его возведению, принятый ранее к возмещению в соответствии с требованиями налогового законодательства, не восстанавливайте (п. 3 ст. 170 НК РФ). Вопрос о принятии к вычету сумм «входного» НДС с расходов на консервацию объекта незавершенного строительства решайте в порядке, аналогичном тому, который действует при консервации объектов основных средств .
УСН
Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, расходы на консервацию незавершенного строительства не уменьшают. При данном объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Нельзя их учесть и на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ как материальные расходы (приобретение работ и услуг производственного характера), поскольку в прямые отношения с подрядчиком инвестор не вступает.
ЕНВД
Деятельность, которую осуществляет подрядчик в рамках договора подряда (инвестиционного договора), на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Налогообложение такой деятельности производится в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой .
Если инвестор платит ЕНВД, то расходы на консервацию объекта незавершенного строительства не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).
ОСНО и ЕНВД
Если инвестор применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то порядок учета расходов на консервацию объекта незавершенного строительства зависит от того, в каком виде деятельности планировалось использование построенного объекта.
Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при общей системе налогообложения .
Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на ЕНВД, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при системе налогообложения в виде ЕНВД .
Объект незавершенного строительства может быть предназначен для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой инвестор платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае налоговый учет расходов на консервацию организация ведет с некоторыми особенностями.
Прежде всего нужно распределить расходы на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму затрат, которую можно будет включить в расчет налога на прибыль. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть расходы при совмещении ОСНО с ЕНВД .
Кроме того, если инвестором будет принято решение о применении вычета НДС, нужно распределить сумму «входного» НДС по расходам на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму налога, которую организация может предъявить к вычету. Такой порядок предусмотрен в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Подробнее о распределении «входного» НДС см. Как принять к вычету входной НДС при раздельном учете облагаемых и необлагаемых операций .