Консервация объектов при строительстве

Консервация объектов при строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 “Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства”

В соответствии с частью 9 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые Правила проведения консервации объекта капитального строительства.

Правила
проведения консервации объекта капитального строительства
(утв. постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802)

I. Общие положения

2. Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.

4. Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик).

5. В решении о консервации объекта должны быть определены:

а) перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 настоящих Правил;

б) лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);

6. В настоящих Правилах под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта.

7. На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом:

а) выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;

б) составляются ведомости, в которых указываются сведения:

о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;

о наличии сметной документации;

о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.

8. После принятия решения о консервации объекта застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком).

9. В состав работ по консервации объекта входят в том числе:

а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);

б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;

в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;

г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;

д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);

е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

10. Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору.

11. Решение о возобновлении строительства (реконструкции) законсервированного объекта (за исключением объекта государственной собственности), а также об источнике средств на оплату расходов, связанных с приведением объекта в состояние, при котором возможно продолжение строительства (реконструкции), принимает застройщик (заказчик).

12. В случае возобновления строительства (реконструкции) на ранее законсервированном объекте застройщик (заказчик) осуществляет:

а) техническое обследование объекта, по результатам которого определяются необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта;

б) внесение (при необходимости) изменений в ранее подготовленную проектную документацию с последующим проведением государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений, если законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение такой экспертизы, либо подготовку новой проектной документации.

13. Застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, а также в орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору, уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.

II. Особенности принятия решения о консервации объекта государственной собственности

14. Решение о консервации объекта государственной собственности принимается в форме акта Правительства Российской Федерации.

16. Главный распорядитель средств федерального бюджета направляет субъекту бюджетного планирования согласованный в установленном порядке проект акта о консервации, который вносится в установленном порядке субъектом бюджетного планирования в Правительство Российской Федерации.

Одновременно с проектом акта о консервации в Министерство экономического развития Российской Федерации и Министерство финансов Российской Федерации вносится на согласование проект акта о внесении изменений в соответствующий акт или решение, которым было предусмотрено предоставление за счет средств федерального бюджета бюджетных инвестиций в строительство (реконструкцию) объекта.

17. Финансовое обеспечение расходов, связанных с консервацией объекта государственной собственности, или расходов, связанных с приведением ранее законсервированного объекта государственной собственности в состояние, при котором возможно продолжение его строительства (реконструкции), осуществляется за счет средств федерального бюджета.

18. Решение о возобновлении строительства (реконструкции) ранее законсервированного объекта государственной собственности за счет средств федерального бюджета принимается в форме акта Правительства Российской Федерации.

Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 “Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства”

Текст постановления официально опубликован не был

Обзор документа

Установлен порядок консервации объекта капстроительства.

Решение о консервации принимается застройщиком (заказчиком) в 2 случаях. Если строительство (реконструкция) прекращается или приостанавливается на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.

Застройщик (заказчик) приводит объект и стройплощадку в состояние, при котором обеспечиваются прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов. Также они должны быть безопасны для населения и окружающей среды.

В решении указываются перечень и сроки работ по консервации, лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, время подготовки необходимой техдокументации, сумма затрат. Последняя определяется на основании акта, составленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).

Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком).

В ходе работ по консервации, в частности, выполняются конструкции, принимающие проектные нагрузки (в том числе временные). Освобождаются емкости и трубопроводы от опасных и горючих жидкостей. Закрываются или свариваются люки и крупные отверстия. Отключаются инженерные коммуникации (за исключением тех, которые обеспечивают сохранность объекта). Следует исключить несанкционированный доступ внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора (если он должен проводиться).

Урегулирована процедура возобновления строительства (реконструкции).

Установлены особенности принятия решения о консервации объекта госсобственности.

Источник

Консервация объекта незавершенного строительства

Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация — процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем. Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.

Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.

Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.

Понятие консервации объекта незавершенного строительства

Термин «консервация» по отношению к незавершенному объекту подразумевает временно прекращение строительных мероприятий на территории объекта с обязательным оформлением бумаг и выполнением комплекса мероприятий по сбережению уже построенной части сооружения. К таким действиям приходится прибегнуть техническому заказчику (застройщику) в случаях, когда отсутствуют средства для выполнения работ, ухудшились погодные условия или возникли иные обстоятельства непреодолимой силы.

Процесс консервации оформляется документально, в виде приказа или распоряжения, где указывается следующая информация:

Порядок консервации

Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.

Застройщик

Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:

Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.

Подрядчик

Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.

В документации указывается такая информация:

В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.

Инвентаризация

Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.

Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения. В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.

Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.

Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.

Необходимые документы

Инвентаризация — только первый этап оформления консервационных процедур. После этого составляется акт о «замораживании» строительных работ, оформляемый по форме КС-17 (утверждена Постановлением Госкомстата РФ). В готовом документе отражается следующая информация:

На базе акта оформляется еще один документ — смета будущих работ. После выполнения требуемых расчетов бухгалтерия застройщика выплачивает средства подрядной организации. При этом специалисты работают со счетами фирм, передают отчеты в органы надзора.

Зачем нужно консервировать дом?

Консервация сооружения — комплекс мер, которые направлены на предотвращение порчи, будущего разрушения или ухудшения параметров коммуникаций, оборудования и непосредственно здания. Кроме того с помощью консервации удается обеспечить безопасность людей и окружающей среды. Это значит, что строительная площадка и недостроенное здание должны быть в том состоянии, при котором гарантируется их устойчивость, прочностные характеристики и сохранность (для материалов, конструкций, техники). Это требование прописано в Правилах, которые утверждены постановлением российского правительства (утверждены приказом №802).

Консервация — необходимая мера, которая реализуется при отсутствии средств на продолжение работ, а также в периоды дождливого или зимнего сезона, когда материалы портятся из-за низкой температуры и других негативных факторов.

Перечень работ

Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.

Фундамент

Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:

Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.

Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.

В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.

Дом со стенами

Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.

Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости — достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.

В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:

Составление сметы

Для оценки объема работ и потенциальных расходов на выполнение мероприятия оформляется смета. Для ее разработки привлекается проектная компания. Подготовленная смета применяется подрядчиком при выполнении работ по дополнительному соглашению к подрядному договору.

Затраты подрядной организации на выполнение работы по консервации в смете не указываются. Вот почему перед началом консервационных мероприятий стороны должны оформить дополнительное соглашение и оговорит в нем вопрос стоимости выполняемых работ.

В завершение заказчик и подрядчик подписывают смету на работы, а также акт приостановки строительных работ, составленный по форме КС-17.

Источник

Как оформить и отразить в учете консервацию объекта незавершенного строительства

Строительство объекта может быть приостановлено в результате прекращения финансирования, стихийных бедствий или по другим причинам. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик (или по его поручению технический заказчик ) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства (ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Консервацию объекта строительства проводите в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Решение о консервации

Решение о консервации недостроенного объекта принимает застройщик. Оно оформляется приказом (распоряжением) руководителя организации в произвольной форме. В данном документе укажите:

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Внимание: если застройщик при приостановлении работ на срок более чем шесть месяцев не законсервирует объект строительства, управление государственного строительного надзора может оштрафовать его.

Размер штрафа составляет от 100 000 до 300 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 20 000 до 30 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2010 г. № КА-А40/4207-10).

Передача законсервированных объектов

О принятом решении о консервации в течение 10 календарных дней уведомьте подрядчика (если работы производятся подрядным способом) и орган, выдавший разрешение на строительство. Если строительство объекта подлежит государственному строительному надзору, то уведомьте также орган государственного строительного надзора.

Эти требования содержит пункт 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Далее застройщик (или по его поручению технический заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию незавершенного строительства (п. 7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802, п. 26 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности). Порядок ее проведения установлен пунктами 3.32–3.35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49. По незавершенному капитальному строительству в описях указываются наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п. Инвентаризация проводится посредством проведения контрольных обмеров. При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также с данными учета застройщика (технического заказчика) и подрядчика.

Зачем нужна консервация

Консервация объекта необходима для того, чтобы предотвратить порчу, разрушение, ухудшение технических характеристик оборудования, коммуникаций и самого объекта строительства в целом.

Кроме того, консервация объекта необходима для обеспечения безопасности населения и окружающей среды. То есть строительная площадка и объект строительства должны быть в таком состоянии, в котором обеспечена прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов. Об этом сказано в пункте 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Состав работ по консервации

В связи с этим проводятся, в частности, следующие работы:

Об этом сказано в пункте 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Смета на консервацию

Чтобы оценить объем и стоимость этих работ, составляется смета. Для разработки сметы на консервацию и охрану строительного объекта привлекается проектная организация. По этой смете подрядчик выполняет строительно-монтажные работы на основании дополнительного соглашения к договору подряда (ст. 452, 740 ГК РФ, п. 16.5 Методических рекомендаций, утвержденных протоколом от 5 октября 1999 г. № 12).

Расходы подрядчика на консервацию строительства в смете не предусмотрены (п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Поэтому, прежде чем приступить к консервации, стороны дополнительным соглашением должны решить вопрос об участии подрядчика в консервации и о цене выполняемых им работ, связанных с консервацией (ст. 752 ГК РФ).

Застройщик определяет источник финансирования расходов по консервации и обеспечивает этими средствами технического заказчика (если он поручает законсервировать объект техническому заказчику).

Застройщик (технический заказчик) и подрядчик подписывают:

Такой порядок подтверждает письмо Госстроя СССР от 18 августа 1986 г. № 61-Д.

Оплата выполненных до консервации работ

Все выполненные до момента консервации работы и расходы, связанные с консервацией, застройщик (заказчик) оплачивает подрядчику (ст. 752 ГК РФ). Сторонами договора оформляются первичные учетные документы, применяемые в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 , справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.).

Документальное оформление

Передачу законсервированного объекта застройщику (техническому заказчику) также нужно подтвердить документально. Специальных форм документов, которыми оформляется передача незавершенного объекта строительства, нет. Можно использовать унифицированную форму, которой оформляется законченный строительством объект ( форма № КС-11 ). На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.

Порядок бухучета затрат на консервацию объекта незавершенного строительства у застройщика , у инвестора и у подрядчика различается.

Бухучет у застройщика

Затраты по консервации объекта незавершенного строительства застройщик накапливает по дебету счета 08. При этом указанные затраты стоимость объекта строительства не увеличивают и учитываются отдельно от затрат на строительство объекта (п. 6 ПБУ 2/2008, п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Поэтому застройщик должен организовать аналитический учет расходов по консервации объектов незавершенного строительства. Например, можно использовать субсчет «Расходы на консервацию». Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества к счету 08-3 также откройте отдельный субсчет – «Объекты незавершенного строительства на консервации».

Если застройщик консервирует собственный объект строительства, то он оставляет его на своем балансе, если объект строился за счет стороннего инвестора, то застройщик, прекращающий свои функции, передает объект на баланс инвестору.

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства? Строительство объекта и расходы по консервации финансируются привлеченным инвестором. Объект остается на балансе застройщика до возобновления финансирования строительства.

В таком случае у застройщика не происходит выбытия активов, которое приводило бы к уменьшению экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99). Соответственно, при получении от инвестора денежных средств в счет возмещения расходов, связанных с консервацией объекта незавершенного строительства, в учете у застройщика доход не образуется (п. 2 ПБУ 9/99).

Перевод на консервацию объекта незавершенного строительства отразите проводкой:

Дебет 08-3 субсчет «Объекты незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– переведен на консервацию объект незавершенного строительства.

Расходы по консервации отразите следующими проводками:

Дебет 08-3 «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтены расходы по консервации объекта, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства.

После того как работы по консервации объекта незавершенного строительства будут закончены, расходы по его консервации списываются за счет средств, полученных от инвестора. В бухучете застройщика эти операции отражаются следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– переданы инвестору расходы по консервации объекта незавершенного строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передана инвестору сумма НДС по расходам, связанным с консервацией.

Если застройщик выполняет функции инвестора, то в его учете вместо последних двух проводок нужно сделать проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– отражены в составе прочих расходов затраты на консервацию.

Пример отражения в бухучете застройщика расходов, связанных с консервацией объекта незавершенного строительства, а также расходов на содержание законсервированного объекта. Функции застройщика выполняет инвестор

В прошлом году ЗАО «Альфа» (застройщик) заключило договор на строительство объекта подрядным способом. В текущем году строительство прекращено из-за отсутствия финансирования. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.

За разработку сметы по консервации объекта «Альфа» заплатила проектной организации 11 800 руб. (в т. ч. НДС – 1800 руб.). Также «Альфой» было заключено дополнительное соглашение с подрядчиком на проведение работ по консервации на сумму 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Ежемесячные расходы «Альфы» на содержание законсервированного объекта составляют 50 000 руб. (зарплата сторожей с учетом страховых взносов).

Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл к счету 08-3 отдельные субсчета:

Для организации расчетов были открыты субсчета к счету 60:

В текущем году бухгалтер сделал в учете следующие записи:

Дебет 08-3 субсчет «Объект незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
– 1 852 000 руб. – переведено на консервацию недостроенное здание офиса;

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 10 000 руб. (11 800 руб. – 1800 руб.) – отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания офиса;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 1800 руб. – учтен НДС с суммы затрат на подготовку сметной документации;

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.) – отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 18 000 руб. – учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией» Кредит 51
– 129 800 руб. (11 800 руб. + 118 000 руб.) – оплачены счета проектной организации и подрядчика.

Общая сумма расходов на консервацию составила 110 000 руб. (100 000 руб. + 10 000 руб.).

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– 110 000 руб. – списаны на прочие расходы затраты на консервацию.

Кроме того, ежемесячно «Альфа» учитывает расходы, связанные с содержанием законсервированного объекта:

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 70 (69)
– 50 000 руб. – начислена зарплата сторожам, охраняющим законсервированный объект, а также взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с нее;

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– 50 000 руб. – списаны на прочие расходы затраты, связанные с содержанием законсервированного объекта.

Бухучет у инвестора

Если строительство объекта финансируется привлеченным инвестором, он возмещает застройщику расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства (ст. 10 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Ситуация: как инвестору отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства?

Указанные затраты, в том числе расходы на содержание законсервированного имущества, в стоимость строительства не включайте (п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01). Такие издержки формируют прочие расходы инвестора (п. 11 ПБУ 10/99). Отражайте их на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Такой порядок следует из пункта 11 ПБУ 10/99, Инструкции к плану счетов и письма Минфина России от 13 января 2003 г. № 16-00-14/7.

В бухучете сделайте проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 50 (51. )
– перечислены застройщику средства в счет компенсации расходов на консервацию объекта незавершенного строительства, а также расходов на содержание законсервированного объекта;

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– расходы на консервацию объекта незавершенного строительства, а также расходы на содержание законсервированного объекта учтены в составе прочих расходов по мере получения отчетов от застройщика.

Бухучет у подрядчика

Стоимость работ по консервации объекта, выполненных согласно дополнительному соглашению с заказчиком, в учете подрядчика отражается как выручка от реализации (п. 5 ПБУ 9/99). Расходы подрядчика, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99, п. 10 ПБУ 2/2008). При этом учет таких затрат нужно вести отдельно от остальных расходов (п. 6 ПБУ 2/2008). Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены, и учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).

Пример отражения в бухучете подрядчика затрат на консервацию объекта незавершенного строительства

В прошлом году ЗАО «Альфа» (заказчик) заключило с ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (подрядчик) договор на строительство офиса сроком на два года. В текущем году строительство прекращено из-за нехватки средств на покрытие расходов. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.

С «Мастером» было заключено дополнительное соглашение на проведение работ по консервации. Стоимость дополнительных работ по договору составляет 177 000 руб. (в т. ч. НДС – 27 000 руб.). Затраты «Мастера» по этим работам составили 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 4500 руб.), из них:

После окончания работ по консервации объекта договор подряда был расторгнут. При этом «Мастер» получил от «Альфы» компенсацию за досрочное прекращение договора в сумме 59 000 руб.

В текущем году бухгалтер «Мастера» сделал в учете следующие записи:

Дебет 10 Кредит 60
– 25 000 руб. – приобретены материалы для консервации объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– 4500 руб. – учтен НДС с суммы материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 4500 руб. – принят к вычету предъявленный НДС по материалам;

Дебет 20 Кредит 10
– 25 000 руб. – списаны материалы на выполнение работ по договору;

Дебет 60 Кредит 51
– 29 500 руб. – оплачены материалы;

Дебет 20 Кредит 70 (69)
– 88 500 руб. – начислена зарплата (с отчислениями);

Дебет 62 Кредит 90-1
– 177 000 руб. – отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 27 000 руб. (177 000 руб. × 18/118) – начислен НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 113 500 руб. (25 000 руб. + 88 500 руб.) – списана фактическая себестоимость выполненных работ;

Дебет 51 Кредит 62
– 177 000 руб. – получены денежные средства за выполненные работы;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 59 000 руб. – учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;

Дебет 51 Кредит 76
– 59 000 руб. – получена от заказчика компенсация.

Порядок расчета налогов при консервации объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

У подрядчика доходы, полученные от выполнения работ по консервации объекта, учитываются в составе выручки от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку подрядчик вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с выполнением работ (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). В налоговом учете расходы по договору строительного подряда отражаются так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ. Подробнее об этом см.:

Суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) учитывайте в составе внереализационных доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ). Доходы в целях расчета налога на прибыль учитывайте на дату признания должником при методе начисления или в момент получения оплаты при кассовом методе (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273 НК РФ).

При этом полученная сумма компенсации убытков в виде упущенной материальной выгоды НДС не облагается (письмо Минфина России от 10 октября 2007 г. № 03-07-11/475).

У инвестора затраты, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, равно как и расходы на содержание указанных объектов, при расчете налога на прибыль учитываются в составе внереализационных расходов (подп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ, письма Минфина России от 22 июня 2011 г. № 03-03-06/1/370 и от 18 марта 2009 г. № 03-03-06/1/164).

При методе начисления налоговую базу уменьшите в том отчетном (налоговом) периоде, к которому относятся указанные затраты (п. 1 ст. 272 НК РФ). А именно:

При кассовом методе помимо перечисленных требований необходимо, чтобы расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, были оплачены (п. 1 ст. 252, п. 3 ст. 273 НК РФ).

ОСНО: НДС

При переводе объекта незавершенного строительства на консервацию «входной» НДС со стоимости затрат по его возведению, принятый ранее к возмещению в соответствии с требованиями налогового законодательства, не восстанавливайте (п. 3 ст. 170 НК РФ). Вопрос о принятии к вычету сумм «входного» НДС с расходов на консервацию объекта незавершенного строительства решайте в порядке, аналогичном тому, который действует при консервации объектов основных средств .

УСН

Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, расходы на консервацию незавершенного строительства не уменьшают. При данном объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Нельзя их учесть и на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ как материальные расходы (приобретение работ и услуг производственного характера), поскольку в прямые отношения с подрядчиком инвестор не вступает.

ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет подрядчик в рамках договора подряда (инвестиционного договора), на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Налогообложение такой деятельности производится в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой .

Если инвестор платит ЕНВД, то расходы на консервацию объекта незавершенного строительства не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Если инвестор применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то порядок учета расходов на консервацию объекта незавершенного строительства зависит от того, в каком виде деятельности планировалось использование построенного объекта.

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при общей системе налогообложения .

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на ЕНВД, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при системе налогообложения в виде ЕНВД .

Объект незавершенного строительства может быть предназначен для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой инвестор платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае налоговый учет расходов на консервацию организация ведет с некоторыми особенностями.

Прежде всего нужно распределить расходы на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму затрат, которую можно будет включить в расчет налога на прибыль. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть расходы при совмещении ОСНО с ЕНВД .

Кроме того, если инвестором будет принято решение о применении вычета НДС, нужно распределить сумму «входного» НДС по расходам на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму налога, которую организация может предъявить к вычету. Такой порядок предусмотрен в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Подробнее о распределении «входного» НДС см. Как принять к вычету входной НДС при раздельном учете облагаемых и необлагаемых операций .

Источник